Uma política pública que combatesse o déficit habitacional em todos os seus componentes e facilitasse o acesso da população à moradia digna. Baseado nessas premissas, o Governo Federal lançou, em agosto de 2020, o Programa Casa Verde e Amarela. Além da produção de moradias subsidiadas, o programa trouxe novas modalidades, como a regularização fundiária, a melhoria habitacional e a locação social.
O Casa Verde e Amarela também garantiu as menores taxas de juros da história para o crédito imobiliário: até 4,25% nas regiões Norte e Nordeste e 4,5% nas demais regiões. Além disso, o programa alterou a forma de remuneração do agente operador, diminuindo a parcela de spread bancário (diferença entre o valor pago pelo banco aos correntistas e o cobrado nas operações de crédito) pago pelo Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) aos agentes financeiros operadores do programa, sem comprometer a sustentabilidade das operações.
Essas e outras reformulações da política pública habitacional possibilitaram ao Governo Federal, por meio do Ministério do Desenvolvimento Regional (MDR), entregar mais de 1,2 milhão de moradias em todas as regiões do país entre 2019 e 2022 – uma média de 1,1 mil por dia. Com isso, mais de 4,8 milhões de pessoas foram beneficiadas com a casa própria.
Outra prioridade do Governo Federal foi retomar as obras habitacionais que estavam paralisados. Desde 2019, foram cerca de 130 mil moradias, entre elas 3 mil no Residencial Mato Grosso I, II e III, em São Luís, no Maranhão. O empreendimento, contratado em 2013, sofreu cinco reprogramações no período entre 2014 e 2019 até ter a obra retomada, em 2021, com aporte de mais R$ 90,2 milhões do Governo federal. Ao término das intervenções, o investimento total será de R$ 254,8 milhões.
Desde 2019, o investimento federal na área habitacional foi de R$ 149,2 bilhões, entre recursos do Orçamento Geral da União e do FGTS para financiamentos habitacionais a pessoas físicas.
Empreendimentos entregues
Entre os empreendimentos concluídos está o Conjunto Habitacional Aluízio Campos, em Campina Grande, na Paraíba. Ao todo, 4,1 mil unidades habitacionais foram entregues em 2019, sendo 3.012 casas e 1.088 apartamentos. Com aporte de R$ 262,5 milhões do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), cerca de 16 mil pessoas foram beneficiadas com a casa própria.
Outro empreendimento entregue, em agosto de 2021, foi o Residencial Oiticica II, na cidade de Maceió, em Alagoas. O condomínio recebeu investimento federal de R$ 40 milhões, dos quais 97% foram repassados desde 2019. Cerca de 2 mil pessoas foram beneficiadas com a casa própria ao receber as chaves do empreendimento.
Benefícios ampliados
Após um ano de criação do Casa Verde e Amarela, o MDR avançou nas propostas para combater o déficit habitacional, se adequando aos novos desafios impostos pelo cenário trazido pela crise sanitária da covid-19, como aumento do preço dos insumos e restrições fiscais.
O Governo Federal também ampliou o teto do valor dos imóveis que podem ser enquadrados como habitação popular. Em municípios com 50 mil a 100 mil habitantes, o aumento do limite foi de 15%. Entre 20 mil e 50 mil habitantes, de 10%. Já nos municípios com população menor que 20 mil habitantes, não houve alteração. As demais cidades – incluindo as capitais e respectivas regiões metropolitanas – tiveram aumento de 10%.
Já em 2022, ainda diante da dificuldade de as famílias de mais baixa renda acessarem o Casa Verde e Amarela, o MDR voltou a negociar ajustes com o Conselho Curador do FGTS. Dessa forma, conseguiu aprovação do aumento de subsídio. A faixa de famílias que recebe o desconto complemento máximo passou a ser adotada para os mutuários com renda mensal de até R$ 1.650, em vez dos R$ 1.450 anteriores. O final da curva, que estabelece as famílias que recebem o desconto mínimo, também foi dilatado de R$ 3.350 para R$ 3.700.
Outro benefício aprovado e que deve entrar em vigor em meados de abril foi a alteração do enquadramento das famílias do Grupo 1, cuja renda mensal máxima passa de R$ 2 mil para R$ 2,4 mil. Isso reduz a taxa de juros final para esses mutuários. Anteriormente, para esse público, que pertencia ao Grupo 2, as taxas de juros eram de 4,75% para as regiões Norte e Nordeste e de 5% para a demais regiões. Agora, os percentuais serão, respectivamente, de 4,25% e 4,5% ao ano.
Regularização fundiária
O inédito programa federal de Regularização Fundiária e Melhoria Habitacional, modalidade criada no Casa Verde e Amarela, teve seu primeiro edital lançado em dezembro de 2021. A iniciativa enfrenta um problema histórico no país ao possibilitar o acesso ao título que garante o direito real sobre o lote das famílias.
Além de dar a segurança jurídica para o lote, a regularização reduz conflitos fundiários, amplia o acesso ao crédito, estimula a formalização de empresas e aumenta o patrimônio imobiliário.
O certame de dezembro estabeleceu calendário para envio, seleção e contratação de propostas de regularização fundiária e melhoria habitacional em núcleos urbanos informais de interesse social. As operações contratadas serão repassadas às famílias beneficiadas a valores subsidiados pelo Fundo de Desenvolvimento Social (FDS). A previsão inicial é atender 44 mil famílias até 2023, das quais 20% também vão receber melhorias em suas habitações. Até o momento, 1.623 municípios brasileiros já aderiram ao Programa.
Locação social
Outra modalidade disponibilizada pelo Programa Casa Verde e Amarela é a locação social. A iniciativa visa enfrentar um dos maiores componentes do déficit habitacional: o ônus excessivo com o aluguel, caracterizado quando as famílias comprometem mais de 30% da renda com pagamento de aluguel da moradia.
A locação social idealizada pelo MDR obedece a três eixos diferentes: apoio à estruturação de parque público municipal ou estadual com unidades habitacionais voltadas à locação social; apoio à estruturação de parcerias público-privadas entre o ente local e setor privado, com essa mesma finalidade; ou apoio ao ente local subsidiando programas voltados ao pagamento de aluguel a um público específico.
Em dezembro de 2021, os Ministérios do Desenvolvimento Regional e da Economia e a Caixa Econômica Federal assinaram, com a Prefeitura do Recife, termo de contratação de estudo para realização do primeiro projeto de locação social no Brasil no âmbito de Programa Casa Verde e Amarela.
Programa Parcerias
O MDR também criou a modalidade de financiamento Parcerias, que soma forças com os governos estaduais e municipais para facilitar o acesso à casa própria pelas famílias de baixa renda.
A modalidade permite reduzir ou zerar o valor de entrada da casa própria para famílias com renda mensal de até R$ 4 mil. Isso é possível porque estados e municípios passarão a garantir contrapartida mínima de 20% do valor do residencial – o que pode incluir o terreno. O aporte do estado ou município se soma aos subsídios do FGTS.
O Parcerias tem sido um dos exemplos de soluções para driblar as restrições fiscais no país. Prova disso é que, até o momento, foram validados 108 termos de manifestação de interesse, que incluem, entre outros, os estados da Bahia, Ceará, Goiás, Maranhão, Minas Gerais, Mato Grosso, Mato Grosso do Sul, Pernambuco, Paraná, Rio Grande do Norte, Santa Catarina, Sergipe e Tocantins.
Pró-Moradia
O Programa Pró-Moradia, que integra as ações do Casa Verde e Amarela, tem como objetivo oferecer moradia adequada à população em situação de vulnerabilidade social. Ele apoia estados, municípios e o Distrito Federal por meio de operações de financiamento com recursos do FGTS.
A iniciativa envolve construção de empreendimentos e ações de urbanização e regularização de assentamentos precários. Desde 2021, o programa também vem passando por modernização e, no ano passado, registrou recorde de propostas cadastradas: 194, que totalizam R$ 582,3 milhões em solicitações de investimentos.
Outro avanço no Pró-Moradia que provocou aumento expressivo no número de projetos apresentados pelos municípios brasileiros foi implementado em janeiro de 2022, quando o programa passou a permitir o uso dos recursos federais para a construção ou aquisição de unidades habitacionais e para a requalificação de imóveis urbanos, independentemente de estar atrelado a um projeto de urbanização.
Com essa novidade, 228 propostas foram cadastradas nos dois primeiros meses de 2022, que totalizam R$ 556,79 milhões em investimentos solicitados. Dessas iniciativas, 170 são voltadas à produção habitacional (R$ 462,17 milhões) e 58 a ações de urbanização (94,62 milhões). As propostas ainda vão passar por análise do MDR.
O processo de seleção deve ser feito por meio do preenchimento de carta-consulta no SELEHAB, sistema para cadastramento e seleção de propostas junto aos programas habitacionais sob gestão da Secretaria Nacional de Habitação (SNH).
Protótipos
Além do empenho para facilitar o acesso dos brasileiros a uma moradia, o Governo Federal se debruçou também sobre a melhoria de infraestrutura das unidades habitacionais oferecidas pelo programa. Localização inserida na região urbana, tamanho do empreendimento, inovações, áreas de convivência, eficiência enérgica, industrialização, adaptabilidade e custo foram temas de amplos debates no MDR.
Após pouco mais de um ano de criação do Casa Verde e Amarela, o Governo lançou edital para contratação de condomínios protótipos com moradias voltadas à habitação de interesse social. Entre os destaques das novas concepções urbanísticas estão empreendimentos menores (no máximo 200 unidades), criação de alternativas para a redução dos custos dos condomínios, além da seleção das famílias no início do projeto e não no fim – com isso, os próprios beneficiários poderão acompanhar e fiscalizar o andamento das obras da sua casa própria.
Baseado em conceitos semelhantes, o MDR, em parceria com a GIZ, promoveu um Concurso de Arquitetura voltado à Habitação de Interesse Sustentável. A iniciativa buscava soluções inovadoras e viáveis de modelos de habitações sociais, como as construídas por meio do Programa Casa Verde e Amarela.
Três projetos foram premiados como vencedores e, em fevereiro de 2022, o MDR autorizou a construção dos três condomínios. As cidades de Londrina (PR), Campo Grande (MS) e Olinda (PE) foram selecionadas para receber os protótipos.
*Com informações do Ministério do Desenvolvimento Regional
